Wiederkehrende Kosten der Reinigung des Öltanks einer Heizungsanlage sind umlagefähige Betriebskosten. Betriebskosten, die nicht jährlich, sondern in größeren zeitlichen Abständen wiederkehren, können grundsätzlich in dem Abrechnungszeitpunkt umgelegt werden, in dem sie entstehen.
(BGH VIII ZR 221/08)
Urteile Mietrecht
Mietrecht
Was hilft im Kampf gegen einen lärmenden Mitbewohner, der einen um den Schlaf bringt?
Eine gemeinsame Strategie von betroffenen Mietern und deren Vermieter.
Ein Vermieter und dessen Mieter mussten sich mit einem Mitbewohner herumärgern, der immer wieder den Hausfrieden störte. Geboten wurde das volle Programm: laute Musik, Trommeleinlagen gegen Wände und Heizkörper, Geschrei zur Nachtzeit und Pöbeleien gegen jeden, der es wagte, um etwas mehr Rücksicht zu bitten.
Die betroffenen Mitbewohner kürzten darauhin den Mietzins um insgesamt knapp 1.100,00 €. Diesen Betrag verlangte der betroffene Vermieter von dem Störenfried zurück und bekam vom Amtsgericht Bremen Recht.
Der Beklagte habe die ihm aus dem Mietverhältnis obliegende Nebenpflicht, den Hausfrieden nicht zu stören, schuldhaft verletzt. Die Mitbewohner waren deshalb berechtigt, ihre Miete anteilig, und nicht nur für die Dauer der jeweiligen Ruhestörung zu kürzen. Denn auch wenn es durchaus auch mal Phasen gab, zu denen der Beklagte nicht gelärmt habe, sei der von ihm verursachte Lärm als unregelmäßig auftretende, aber jederzeit mögliche Belästigung zu werten, die sich nachteilig auf den Wohnwert der übrigen Mieter ausgewirkt habe. Eine Kürzung des Mietzinses um 20 % hielt das Gericht deshalb für angemessen.
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Mietrecht
Seit dem 01.05.2013 gibt es im Mietrecht eine Reihe von wichtigen Neuregelungen. Mieter und Vermieter sollten die neuen gesetzlichen Vorschriften im Mietrecht kennen.
Neben einer Mieterhöhung wegen Baumaßnahmen zur energetischen Sanierung und Modernisierung kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 BGB ff. (Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen) bis § 560 BGB (Veränderungen von Betriebskosten) werden nicht berücksichtigt.
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist (§ 558 Abs. 2 BGB).
Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen (§ 558 Abs. 3 BGB).
Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf einen Mietspiegel (§§ 558 c, 558 d BGB), eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558 e BGB), ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.
Enthält ein qualifizierter Mietspiegel, bei dem die Vorschrift des § 558 d Abs. 2 BGB eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.
Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558 c Abs. 3 BGB oder § 558d Abs. 2 BGB eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.
(Rechtsanwalt Kristian Kreuter)
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Mietrecht
Mit einer formularmäßigen Schönheitsreparatur-Klausel hat sich wieder einmal der Bundesgerichtshof befassen müssen. Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde.
Die Klägerin war vom 01.07.2005 bis zum 30.09.2008 Mieterin einer Wohnung des Beklagten. Im Mietvertrag sind die Schönheitsreparaturen formularmäßig auf die Klägerin abgewälzt worden. Außerdem ist eine Quotenabgeltungsregelung vereinbart worden. Zur Ausführung der Schönheitsreparaturen hieß es im Mietvertrag:
"Die Arbeiten müssen in fachmännischer Qualitätsarbeit, handwerksgerecht, ausgeführt werden. Der Mieter darf ohne Zustimmung des Vermieters bei der Ausführung der Schönheitsreparaturen bei Vertragsende nicht von der ursprünglichen Ausführungsart abweichen. Das Holzwerk darf nur weiß gestrichen werden, Naturholz nur transparent oder lasiert. Heizkörper und Heizrohre sind weiß zu streichen. Der Anstrich an Decken und Wänden hat in Weiß, waschfest nach TAKT, zu erfolgen. Die Verwendung anderer Farben bedarf der Genehmigung des Vermieters, ebenso die Anbringung besonderer Wanddekorationen und schwerer Tapeten."
Im Hinblick auf die vereinbarte Quotenabgeltungs-Klausel behielt der Beklagte für anteilige Kosten der Schönheitsreparaturen einen Betrag in Höhe von 650,00 € ein. Die Klägerin hat die Ansicht vertreten, dass die Schönheitsreparaturklauseln wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam seien und ihr die Kaution deshalb ungekürzt auszuzahlen sei.
Der BGH ist der Auffassung der Mieterin gefolgt und hat ausgeführt, dass nach seiner ständigen Rechtsprechung eine Farbwahlklausel den Mieter (nur) dann nicht unangemessen benachteilige, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beanspruche und dem Meiter noch einen gewissen Spielraum belasse. Die hier verwendete Farbwahlklausel werde diesen Voraussetzungen nicht gerecht. Sie gebe dem Mieter - auch für Schönheitsreparaturen während der Mietzeit - einen weißen Anstrich von Decken und Wänden vor und schränke damit die Gestaltungsfreiheit des Mieters in einer Weise ein, die nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters gerechtfertigt sei und den Mieter unangemessen benachteilige.
Dazu hat der BGH ausgeführt, dass der Vermieter grundsätzlich kein berechtigtes Interesse daran habe, dem Mieter während der Mietzeit eine bestimmte Dekorationsweise vorzuschreiben oder den Gestaltungsspielraum des Mieters auch nur einzuengen. Das berechtigte Interesse des Vermieters beschränke sich vielmehr darauf, die Wohnung am Ende der Mietzeit in einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Interessenten akzeptiert werde und somit einer baldigen Weitervermietung nichtg entgegenstehe. Diesem Interesse könne der Vermieter jedoch mit einer Klausel Rechnung tragen, die nur für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beanspruche und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lasse.
Rechtsfolge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen sei die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin. Damit hat die Mieterin im vorliegenden Fall nicht nur ihre Kaution ungekürzt zurückerhalten, sondern auch noch einen Aufwendungsersatzanspruch für von ihr durchgeführte Schönheitsreparaturen zugesprochen erhalten.
Schönheitsreparaturen-Renovierungsklauseln
Fordert eine professionelle Hausverwaltung den Mieter bei Mietende aufgrund einer erkennbar unwirksamen Schönheitsreparaturklausel zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf, schuldet der Vermieter den Ersatz der dem Mieter dadurch entstandenen Rechtsanwaltskosten.
(KG 8 U 190/08)
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Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Mieter von Wohnraum die Zahlung der Kaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos durch den Vermieter abhängig machen darf.
Die Beklagten haben von den Klägern, die Eigentümer eines Gutshofes mit Stallungen und Weideland sind, durch zwei voneinander abhängige Mietverträge eine auf diesem Hof gelegene Wohnung sowie sechs Pferdeboxen nebst Weideland gemietet. Während der Mietvertrag über die Stallungen keine Kautionszahlung der Beklagten vorsieht, enthält der Wohnraummietvertrag in § 6 Nr. 2 folgende Regelung zur Sicherheitsleistung:
"Der Mieter leistet bei Beginn des Mietverhältnisses dem Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen eine Barkaution in Höhe von 2.000,00 € auf ein Mietkautionskonto - Übergabe an den Vermieter beim Einzug. Der Vermieter hat diese Geldsumme getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Der Mieter ist berechtigt, die Kautionssumme in 3 Monatsraten zu bezahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden folgenden Raten mit der zweiten und dritten Miete (…)."
Die Beklagten zahlten die vereinbarte Kaution trotz mehrfacher Aufforderung nicht. Sie beriefen sich darauf, dass eine Zahlung erst dann erfolgen müsse, wenn die Vermieter ihnen ein gesondertes und den gesetzlichen Anforderungen genügendes Mietkautionskonto benannt und nachgewiesen hätten. Die Kläger vertraten die Auffassung, dass ein Mietkautionskonto nicht vorab mitgeteilt werden müsse, und kündigten in der Folge das gesamte Mietverhältnis wegen der fehlenden Kautionsleistung. Die Kläger haben mit ihrer Klage Räumung sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten begehrt.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht der Klage stattgegeben.
Die dagegen gerichtete Revision der Beklagten hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein Mieter die Zahlung der Kaution davon abhängig machen darf, dass der Vermieter zuvor ein insolvenzfestes Konto benennt. Gemäß § 551 Abs. 3 BGB* hat der Vermieter eine ihm überlassene Mietsicherheit unabhängig von der gegebenenfalls vereinbarten Anlageform getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Sinn und Zweck der Regelung ist es, die Kaution vom Vermögen des Vermieters zu trennen und so vor dem Zugriff von dessen Gläubigern zu schützen. Es besteht kein Grund dafür, dem Mieter diesen vom Gesetzgeber bezweckten Schutz nicht von vornherein zu gewähren, sondern bei Beginn des Mietverhältnisses eine Lücke zu belassen, indem der Mieter die Kaution dem Vermieter zunächst in bar übergeben oder auf ein nicht insolvenzfestes Vermieterkonto überweisen muss. Im vorliegenden Streitfall haben die Mieter durch die Nichtzahlung der Kaution daher ihre Pflicht zur Erbringung der Mietsicherheit nicht verletzt; die darauf gestützte Kündigung ist unwirksam.
* § 551BGB: Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
(…)
(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen. (…)
(BGH Urteil vom 13. Oktober 2010 – VIII ZR 98/10)
(Pressmitteilung Nr. 193/2010 des BGH vom 13.10.2010)